Önalım hakkı nedir? Önalım hakkı türleri nelerdir? Paylı mülkiyette önalım hakkı nasıl kullanılır? Önalım davasında hak düşürücü süre ne kadardır? Önalım davasında görevli ve yetkili mahkeme neresidir?
Önalım (şufa) hakkı nedir?
Gerek sözleşmeden doğan önalım (şufa) hakkı gerekse yasal önalım hakkı, hak sahibine bir malın satılmasında öncelikli alacaklı olma imkanı verir. Taraflar arasında yapılan bir sözleşmeyle bir kimseye önalım hakkı veriliyorsa bu sözleşmeye önalım sözleşmesi denir. Bir de bazı durumlarda Türk Medeni Kanunu pay sahiplerine kanunen önalım hakkı tanımaktadır. Biz bu yazımızda paylı mülkiyette ön alım hakkının nasıl kullanılacağından bahsedeceğiz.
Paylı mülkiyette önalım hakkı nasıl kullanılır?
TMK m.732 göre paylı mülkiyette paydaşların paylarını üçüncü bir kişiye satması durumunda diğer paydaşların önalım hakkı bulunmaktadır. Nitekim TMK m. 732 şu şekildedir: “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. ” https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.4721.pdf Ayrıca TMK m.733 uyarınca payını satan paydaş veya alıcı satışı noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirmek zorundadır.
Paylı mülkiyette paydaşlar önalım hakkını alıcıya karşı dava açmak suretiyle kullanır. Bu davada davacı, payını satan paydaş ile alıcı arasındaki satış sözleşmesindeki aynı koşullar ile payın mülkiyetinin kendisine geçmesini talep eder. Dava kazanılıp karar kesinleştiği takdirde davaya konu payın mülkiyeti önalım hakkı sahibine geçer.
Önalım davasında hak düşürücü süre ne kadardır?
TMK m.733’e göre önalım hakkından doğan davalarda; satış, önalım hakkı sahibine bildirildiği takdirde ihtarın tebliğinden itibaren 3 ay içinde dava açılması gerekmektedir. Eğer satış önalım hakkı sahibine hiç bildirilmediyse bu durumda satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde dava açılmalıdır. Nitekim TMK m. 733 şu şekildedir: “Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.”
Önalım davasında görevli ve yetkili mahkeme neresidir?
Önalım hakkından doğan davalarda görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Önalım davalarında yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Önalım hakkı ile ilgili Yargıtay Kararları:
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2019/3331 E., 2019/7981 K. sayılı kararı şu şekildedir: “ Kanuni önalım hakkından söz edebilmek için paylı mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmazdaki payın üçüncü şahsa satılması gerekmektedir; önalım hakkının konusu pay satışıdır. Somut olaya gelince; mahkemece, davalının, taşınmazın 3/16 hissesini 275,00TL’ye satın aldığı, taşınmazın konumu, niteliği, yüzölçümü dikkate alındığında bu kadar cüzi bedelle bu taşınmazda pay satışının mümkün olmadığı, bedelin çok düşük olmasının muvazaayı doğruladığı, bağış yoluyla devredilen taşınmazın payına yönelik önalım hakkının kullanılamayacağı gerekçeleri ile davanın reddine karar verilmiştir. Muvazaa bir sözleşmenin taraflarının üçüncü kişilerden gerçek durumu gizleyerek onları aldatmak maksadıyla gerçek iradelerine uymayan ve kendi aralarında geçerli olmayan bir hususta anlaşmalarıdır. Satış bedelinin düşük gösterilmiş olması temlikin salt bu nedenle bağış olduğuna delalet etmez. Dosya kapsamında dava konusu temlikin satış adı altında bağış olduğuna yönelik bir delil de bulunmamaktadır. Mahkemece, davacının önalım talebinin esastan incelenerek, talep konusu hakkında bir karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenle hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.”
Bu yazımızda paylı mülkiyette önalım hakkını ele aldık. Gerek bu davada gerekse gayrimenkullere ilişkin diğer davalarda usul ve esasa ilişkin kuralların titizlikle takip edilmesi gerekmektedir. Bu sebeple bir avukat yardımı ile hukuki sürecin takip edilmesi, hak mağduriyetine yol açılmaması için ve dava sürecinin hızlı ve etkili olabilmesi için faydalı olacaktır. BERES Hukuk ve Danışmanlık olarak size her türlü sorununuzda yardımcı olmaya hazırız. Bizi her zaman arayabilirsiniz: 0535 953 50 64 https://www.bereshukuk.com/aeen_team/av-resul-devecioglu/
4 Comments