2023 yılında kiracının güncel sorunları nelerdir? Kira sözleşmesinde kiracıların hakları Nelerdir? Ev sahibi ile yazılı kira sözleşmesi yapmadım, evden çıkarabilir? 1 yıllık kira sözleşmesi sona erecek, ev sahibi beni evden çıkarabilir mi? Her yıl yeni kira sözleşmesi yapmam gerekir mi? Her yıl yeni kira sözleşmesi yapmam gerekir mi? 1 Temmuz 2023’ten sonra ev sahipleri istedikleri artışı yapabilecekler mi? Ev sahibim kira artışını kabul etmemem halinde evden çıkmamı istiyor, ne yapabilirim? Ev sahibim 5 yılımın dolduğunu ve kiramı piyasa değerlerine çıkaracağını söylüyor, haklı mı? Ev sahibim gönderdiğim kirayı iade etmiş, ne yapabilirim? Abonelikler ev sahibinin üzerinde ve kira bedelini istediği seviyeye çıkarmazsam abonelikleri kapatacağını söylüyor. Ne yapabilirim? Ev sahibim ihtiyaç nedeniyle evi boşaltmamı istedi. Ben evden çıktıktan sonra evi başka birine verirse bana tazminat ödemek zorunda mıdır?
Günümüzde yaşanan ekonomik sıkıntılar nedeniyle kiracılar ve ev sahipleri arasında yaşanan uyuşmazlıklarda artış yaşanmıştır. Tarafımıza da sık sık bu konuyla ilgili danışılmakta olup hem ev sahiplerinin hem kiracıların haklarını ve sorumluluklarını yeterince bilmedikleri anlaşılmaktadır. Bu sebeple bu yazımızda tarafımıza en çok sorulan sorular dikkate alınarak kiracıların hak ve sorumlulukları irdeleyeceğiz.
Kiracıların Hakları Nelerdir?
Kira sözleşmelerinde, kiralanan şeyi kullanan ve ondan yararlanan ve buna karşılık kira bedeli ödeyen tarafa kiracı denir. Kiracıların çokça merak ettiği ve özellikle son dönemde yaşadıkları sıkıntılara ilişkin birçok soruları bulunmaktadır. Bu kapsamda konut kiralarında, kiracıların sahip oldukları hakları bilmelerinde fayda bulunmaktadır. Kiracılar tarafından en çok sorular şunlardır:
Ev sahibi ile yazılı kira sözleşmesi yapmadım, ev sahibi beni evden çıkarabilir mi?
Kiracıların hakları TBK’da düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmelerinde şekil şartı bulunmamaktadır. Yani kira sözleşmesinin yazılı yapılması zorunlu değildir. Tarafların sözlü olarak yaptıkları sözleşmelerde geçerlidir. Ancak yazılı sözleşmesi bulunması, hem ev sahipleri hem de kiracıların lehinedir. Nitekim yazılı sözleşme ile, sözleşmenin şartlarının ispatı kolaylaşacaktır.
1 yıllık kira sözleşmesi sona erecek, ev sahibi beni evden çıkarabilir mi?
Uygulamada kira sözleşmeleri genellikle bir yıllık yapılmaktadır. Ancak yapılan bu sözleşmeler bir yılın sonunda sona ermemektedir. Kanun, kiracıya fesih hakkı vermiştir ancak ev sahibinin sözleşmenin bitmesi nedeniyle bir fesih hakkı bulunmamaktadır. Kiracı 15 gün önceden bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılmaktadır.
Örneğin; 27.03.2020 tarihli bir yıllık kira sözleşmesi devam eden yılların 27 Mart tarihinde birer yıl uzayacaktır. Yani sözleşme 27.03.2021 tarihinde sona ermeyecek, aynı şartlarda bir yıl daha uzayacaktır. Yine aynı şekilde kiracı sözleşmeyi feshetmek istemediği takdirde sözleşme sürekli olarak birer yıl olarak uzamaya devam edecektir.
Her yıl yeni kira sözleşmesi yapmam gerekir mi?
Yukarıda da izah ettiğimiz üzere tarafların her yıl yeni sözleşme yapma zorunluluğu bulunmamaktadır. Yapılan ilk sözleşme geçerliliğini korumaktadır. Örneğin; 27.03.2015 tarihinde imzalanan 1 yıllık kira sözleşmesinin şartları günümüzde de geçerliliğini korumaktadır. Taraflar arasında yeni sözleşme yapılmasına gerek bulunmamaktadır.
Ev sahibim fahiş kira zammı yapmak istiyor, ne yapabilirim?
7409 sayılı Kanunun 4. maddesiyle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na eklenen Geçici 1. maddeye göre, 11.06.2022 ilâ 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenen konut kiraları bakımından kira artışlarına yönelik olan üst sınır, yüzde 25 olarak belirlenmiştir.
https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2022/06/20220611.pdf
Yani kira sözleşmesinin yenilenme tarihi 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 olan konut kira sözleşmelerinde kira artış oranı yüzde 25’i aşamaz. Eğer ki sözleşmede daha düşük bir oran öngörülmüşse bu oran üzerinden artış yapılır.
Örneğin; 27.05.2019 tarihli kira sözleşmesinde 27.05.2023 tarihinde yapılacak kira artışı yüzde 25’ten fazla olamaz. 4000 TL’lik kira bedeli sözleşmede daha düşük oran yoksa 5000 TL olacaktır.
Fahiş kira zammı talebiyle karşılaşan kiracılar; bu durumu kabul etmemeliler ve yüzde 25 kira artışı yapmalıdırlar. Bu durum kanundan kaynaklanmakta olup ev sahibinin durumu kabul etmeme gibi bir ihtimali bulunmamaktadır.
1 Temmuz 2023’ten sonra ev sahipleri istedikleri artışı yapabilecekler mi?
TBK 344. Maddeye göre; ”Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.” Yani kira artış oranı TÜFE oranını geçemez. Dolayısıyla yüzde 25’lik artışı öngören yasa 1 Temmuz 2023 itibariyle yürürlükten kalksa dahi ev sahipleri TÜFE oranının üzerinde kira artışı yapamazlar.
Ayrıca kira artışları yılda bir kere yapılmaktadır. Ocak ayında kira artışı yapılmışsa Temmuz ayında yeniden kira artışı yapılabilmesi mümkün değildir. Bazı ev sahiplerinin yakın zamanda kira artışı yapmasına rağmen geçici yasanın yürürlükten kalkması sebebiyle yeniden kira artışı talebinde bulunmaları yasal değildir.
Durum bu kadar açık olmasına rağmen bazı müvekkillerimizin bakanın açıklama yaptığını ve ev sahiplerinin yüzde 25 oranına takılmadan istedikleri gibi artış yapacağını ifade ettiğini söylüyorlar. Yukarıda da açıkça ifade ettiğimiz üzere kanun gereği TÜFE oranının üzerinde artış yapılamaz. Yapılan açıklamalar ile kastedilen yüzde 25 sınırının kalktığını ifade etmektedir.
1 Temmuz 2023’ten sonra artışı yapılacak kira sözleşmelerinde bir serbesti bulunmamaktadır. Ev sahipleri ve kiracılar sözleşmede bir oran öngörülmüşse sözleşmede öngörülen oranı uygulayabilirler ya da yeni bir tutar üzerinde anlaşabilirler. Ancak her durumda yapılacak artış oranı tüfe oranını geçemeyecektir.
Ev sahibim kira artışını kabul etmemem halinde evden çıkmamı istiyor, ne yapabilirim?
Kira artışına ilişkin oranlar kanunlar ile belirlenmiştir. Bu oranların üzerinde artış yapılması hukuki değildir. Kiracılar, kanunlar uyarınca kira bedelini ödedikçe ev sahipleri kiracıyı evden çıkaramaz. Kiracı, kira bedelini yatırarak konutu kullanmaya devam edebilir. Ev sahibinin, kendi belirlediği kira artış oranını kabul etmeyen kiracıyı tahliye etme hakkı bulunmamaktadır.
Ev sahibim 5 yılımın dolduğunu ve kiramı piyasa değerlerine çıkaracağını söylüyor, haklı mı?
Türk Borçlar Kanunu’na göre; “Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.” Kanunda da açıkça belirtildiği üzere 5 yılın dolmasından sonra talep halinde yeni kirayı hakim belirleyecektir. Ev sahibinin kendiliğinden yeni kira belirleme hakkı bulunmamaktadır.
Kiracının 5 yıldan uzun süredir konutu kullanması ev sahibine yeni bir kira bedeli belirleme hakkı vermez. Kira bedelinin piyasanın altında kaldığını düşünen ev sahibi bu durumda dava açarak hakimden yeni kira bedelinin belirlenmesini istemelidir. Ayrıca hakim yeni kira bedelini belirlerken sadece emsal ücretlere bakmayacak ve uzun süredir konutu kullanan kiracı lehine hakkaniyet indirimi de yapacaktır.
Ev sahibim gönderdiğim kirayı iade etmiş, ne yapabilirim?
Böyle bir durumda Sulh Hukuk Mahkemesine başvurulabilir. Mahkeme ev sahibi adına bir hesap açılmasını sağlar. Kiracıda bu hesaba kira ödemesini yapabilir.
Abonelikler ev sahibinin üzerinde ve kira bedelini istediği seviyeye çıkarmazsam abonelikleri kapatacağını söylüyor. Ne yapabilirim?
Öncelikle belirtmek gerekir ki abonelikler kapatılsa dahi kira sözleşmeniz ile ilgili kurumlara başvurarak kendi adınıza abonelikleri açtırabilirsiniz. Ayrıca ev sahibinin bu şekilde abonelikleri kapatması “kişilerin huzur ve sükununu bozma suçunu” oluşturacaktır.Yine aynı şekilde ev sahibinin kiracıyı sürekli araması, kapısına gelip rahatsız etmesi, tehdit ve hakaretlerde bulunması da suç oluşturmaktadır.
Ev sahibim ihtiyaç nedeniyle evi boşaltmamı istedi. Ben evden çıktıktan sonra evi başka birine verirse bana tazminat ödemek zorunda mıdır?
Ev sahibi, ihtiyaç sebebiyle konutu tahliye ettirirse, konutu üç yıl boyunca başka birisine kiralayamaz. Aksi halde evden çıkarılan kiracıya “son kira döneminde ödenen bir yıllık kira tutarından az olmamak üzere” tazminat ödemesi gerekir. Ancak ev sahibinin bu tazminattan sorumlu olabilmesi için kiracıyı icrai yolla tahliye ettirmesi gerekir. Yani ev sahibi ihtiyaç sebebiyle dava açarak kiracının tahliyesini sağlamalıdır. İhtar ya da sözlü bildirim nedeniyle konutu tahliye eden kiracı, ev sahibinden tazminat talep edemez.
Bu makalemizde müvekkillerimiz tarafından sıkça sorulan sorular göz önüne alarak kiracıların haklarını açıklamaya çalıştık. Bu makalemizde, özellikle uygulamada yaşanan kiracının güncel sorunları gözetilerek teoriden çok pratiğe yönelik bir çalışma yaptık. Soru-cevap şeklinde kiracının güncel sorunlarına çözüm önerdik. Kira ilişkisinde kiracının güncel sorunları sadece burada anlattıklarımızla sınırlı değildir. Kiracının güncel sorunları ve çözümü hakkında ayrıntılı bilgi için bize ulaşabilirsiniz. https://www.bereshukuk.com/aeen_team/av-resul-devecioglu/
Bir sonraki makalemizde de ev sahiplerinin haklarını ele alacağız.